Glosario
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Las palabras que aparecen en una compra mucho antes de que nadie mencione la vivienda: un contrato de reserva, una nota simple, un NIE, una escritura, una certificación registral, las superficies que se miden de dos maneras.
Aquí están agrupadas en el orden en que ocurre realmente una compra, para que pueda empezar donde está. Nada de esto sustituye a su notario ni a su asesor fiscal.
01
Antes de comprometerse
Lo que conviene leer, y lo que se firma, antes de que se mueva un euro.
- Reserva y arras: qué firma antesUna hoja de reserva y un contrato de arras no comprometen lo mismo, y la palabra que decide si puede echarse atrás no es «reserva»: es «penitenciales». Si el documento no lo dice, los tribunales presumen lo contrario.España
- Comprar sobre planoComprar sobre plano es pagar durante la obra y ser propietario al final. Lo que decide si eso es seguro no es el folleto: es si cada ingreso va a una cuenta especial y vuelve con un aval o un seguro a su nombre.España
- Leer bien una nota simpleUna nota simple no se lee de arriba abajo: se lee buscando tres cosas —quién es el titular, qué cargas soporta la finca y qué hay presentado y todavía sin inscribir—. Y se pide otra vez antes de cada pago que no tenga vuelta.España
- El registro de la propiedad lituanoLo que en España está repartido entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, en Lituania vive en una sola institución. Entender eso ahorra la mitad de las dudas de un comprador español.Lituania
02
Firmar y pagar
El notario, el registro, los números que hay que tener antes y los impuestos que van unidos a ese día.
- Cómo obtener el NIESin NIE no hay escritura, ni autoliquidación de impuestos, ni contrato de luz a su nombre. Lo que retrasa una compra casi nunca es el trámite en sí: es la cita previa. Por eso el número se pide el primer mes y no la semana de la firma.España
- De la escritura a la inscripciónLa escritura es el día; la inscripción es la protección. Entre una y otra hay un trámite con plazos, un impuesto que hay que pagar antes y un reparto de gastos que el contrato suele mover de sitio. El orden importa más que el acto.España
- Impuestos de la compraNo hay «el impuesto de la compra»: hay una secuencia de tributos, cada uno fijado en un nivel distinto —estatal, autonómico o municipal—. Saber de quién depende cada tipo sirve más que memorizar un porcentaje.España
- La compra notarial en LituaniaEn Lituania un piso cambia de manos en forma notarial, y eso no significa lo mismo que una escritura española. Aquí el contrato privado ya transmite; allí, sin notario, no hay contrato.Lituania
- UAB, código de empresa y número de IVADetrás de cada piso vendido en Lituania hay una persona jurídica con un código. Saber qué es una UAB y dónde se comprueban sus datos cuesta unos minutos antes de una transferencia.Lituania
03
Después de las llaves
La entrega, lo que el promotor le sigue debiendo a partir de ese momento y quién se ocupa del edificio desde entonces.
- Entrega de llaves y garantías del promotorLa entrega de llaves es una cita con un acta al final. Lo que se escriba en ese acta, y desde qué fecha corren los plazos de la LOE, decide cómo van los primeros años en una vivienda nueva.Los dos mercados
- La comunidad de propietariosLa comunidad no es un servicio que se contrata: es usted y sus vecinos con un presupuesto y un libro de actas. Quien compra un piso compra también los acuerdos tomados antes de llegar.Los dos mercados
- Certificado de eficiencia energéticaLa letra del certificado califica el edificio, no al hogar. Sirve para comparar viviendas entre sí; no sirve para adivinar la factura de agosto. Lo útil está en las páginas de detrás de la etiqueta.Los dos mercados
04
Qué está comprando en realidad
Los metros cuadrados, los bajos que tiene debajo y la cadena de decisiones que produjo ambas cosas.
- Útil, construida y con comunesUn mismo piso tiene tres superficies verdaderas y un anuncio casi nunca dice cuál está citando. La diferencia entre la útil y la construida con comunes puede ser una habitación entera.Los dos mercados
- Locales comerciales en planta bajaQue una cafetería debajo del dormitorio sea soportable se decide en los planos, años antes de que firme un inquilino. Lo que no se reservó en la estructura no se arregla luego con buena voluntad.Los dos mercados
- El ciclo de la promociónPromover es una cadena de decisiones, y casi todas las que un vecino nota a diario se toman antes del primer muro. Esto es lo que se cierra en cada fase, y en qué nivel de la administración se cierra.Los dos mercados
Díganos a qué mercado se refiere su pregunta
Bastan dos o tres frases: el país, si se trata de una vivienda, de un local comercial o de una colaboración, y cómo localizarle. La respuesta llega de la persona que lleva ese mercado, no de un centro de ventas.