El registro de la propiedad lituano
Lo que en España está repartido entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, en Lituania vive en una sola institución. Entender eso ahorra la mitad de las dudas de un comprador español.
Antes de comprometerseLituania
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Qué contiene un asiento
El Registrų centras, el Centro de Registros, lleva los registros públicos de Lituania. La primera sorpresa para un comprador español es de organización: lo que aquí está repartido entre el Registro de la Propiedad y el Catastro —dos instituciones y un procedimiento de coordinación entre ellas— allí está en la misma casa, así que la discrepancia clásica entre superficie registral y catastral no se plantea igual.
Cada objeto inscrito tiene su asiento y su número único: la parcela, el edificio, el piso, el local de planta baja, la plaza de garaje. Un piso no es una línea dentro del asiento del edificio: es un objeto propio, como nuestra finca independiente tras la división horizontal, con un número que lo acompaña en sus ventas futuras.
La primera parte del asiento describe el objeto tal como lo midió el catastro: dirección, uso, planta, superficie total y útil, año de puesta en uso y, si el edificio no está terminado, el grado de terminación registrado. Junto al asiento está el plano catastral del piso, el dibujo que hay que llevar en la mano durante la visita.
El extracto y nuestra nota simple
El išrašas, el extracto, hace el papel de nuestra nota simple: una impresión fechada del asiento. Se pide en el portal de autoservicio del organismo, en una oficina de atención o a través del notario que lleva la operación.
Hay una diferencia que conviene anticipar: los datos personales de los titulares están restringidos por la ley lituana, así que no se obtienen con la facilidad con la que aquí se pide una nota simple por internet. En la práctica el extracto se recibe del vendedor o se confía en el notario, que consulta los registros directamente.
Un extracto describe el registro en el momento de su emisión y nada más: el escaneo que el vendedor envió hace tres semanas prueba lo que era cierto entonces. Por eso el notario repite la consulta el día de la firma. Allí tampoco funciona el cierre registral que en España cubre el hueco entre escritura e inscripción: ese hueco se cierra inscribiendo deprisa.
Qué prueba y qué calla
Los datos inscritos tienen credibilidad pública: se tienen por exactos mientras alguien no los corrija o los anule, en una línea parecida a la presunción de exactitud de nuestra legislación hipotecaria. La diferencia está en el efecto: aquí la inscripción es declarativa; allí el derecho se hace oponible al inscribirse. Y una hipoteca visible no desaparece porque el vendedor diga que la pagó: la cancelación es otro acto inscrito.
Las cargas que se leen primero, con su nombre lituano y su equivalente nuestro: hipoteka, la hipoteca; areštas, el embargo anotado a instancia de un tribunal o de un agente de ejecución, nuestra anotación preventiva; servitutas, la servidumbre de paso o de conducción; uzufruktas, el usufructo; el arrendamiento inscrito; la prohibición de disponer; y las notas de procedimientos pendientes.
El registro calla sobre bastante: no describe el estado del piso, no revela un tabique movido sin licencia y no dice nada de las deudas con quien administra el edificio. Y hay una asimetría que conviene saber: Lituania no tiene una afección real como la de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, que ata al piso las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Pida igualmente el certificado de deudas y pregunte a su notario de qué responde el comprador.
Leerlo junto al registro de sociedades
La misma institución lleva el Juridinių asmenų registras, el Registro de Personas Jurídicas. Aquí eso sería el Registro Mercantil, que es otra casa y otro cuerpo de registradores; allí los dos asientos se piden en la misma ventanilla.
Para quien compra a una promotora, los dos registros responden mitades de la misma pregunta. El asiento de la finca dice qué se vende y si el vendedor puede venderlo. El asiento de la sociedad dice quién es el vendedor: código de empresa, domicilio, administrador, cuentas depositadas y anotaciones de insolvencia si existen.
De leerlos juntos salen dos comprobaciones. Quien firme debe ser el administrador que figura en el asiento de la sociedad o tener poder en la forma que el notario acepte. Y la sociedad que vende pisos debe aparecer en el registro de la finca como titular de la parcela y del edificio. Compare además el código de empresa del borrador con el del registro, carácter por carácter: el folleto, el rótulo y la parte contratante son tres cosas distintas, y solo la última queda obligada.
El orden en que lo lee un comprador
Una secuencia practicable: pida el extracto antes de negociar en serio; lea primero las cargas, porque deciden si la operación es posible siquiera; compare superficie y distribución con el plano catastral; y confirme con el notario si en el lado del vendedor hace falta el consentimiento del cónyuge.
Nada de esto sustituye el examen del notario, que en Lituania es parte del procedimiento y no un servicio opcional. Lo que consigue es llegar a la notaría sabiendo lo que dice el asiento en lugar de oírlo mientras se lee la escritura en voz alta.
La sociedad lituana de SAVO es UAB Savo investicija, código de empresa 304499183, domicilio en Gerosios Vilties g. 27-131, LT-03147 Vilnius, inscrita en el Registro de Personas Jurídicas de la República de Lituania. Los dos asientos se piden en ese mismo organismo.
Esta página es información general y no asesoramiento jurídico ni fiscal. Para una operación concreta en Lituania, pida a un notario, un abogado o un asesor lituano que lea los documentos con usted.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
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