La compra notarial en Lituania

Contrato preliminar y señal

La práctica lituana separa la promesa de la venta. Primero se firma la preliminarioji sutartis, el contrato preliminar: las partes se obligan a celebrar más adelante la compraventa en condiciones que se fijan ya. Nombra el piso, el precio, la fecha límite y lo que pasa si una parte se echa atrás, pero la propiedad no se mueve.

Hace el papel de nuestro contrato de arras, con una diferencia de fondo. Aquí un contrato privado con entrega ya transmite la propiedad y la escritura sirve sobre todo para inscribir. Allí el preliminar no transmite nada, porque la forma notarial no es la puerta del registro: es el requisito de validez del contrato.

El dinero que se entrega lleva etiqueta. El avansas es un anticipo, parte del precio pagada antes; los rankpinigiai son una señal que garantiza la promesa, con otras consecuencias si alguien incumple, como entre nosotros la arra confirmatoria y la penitencial. Haga revisar la redacción antes de transferir.

Con una promotora, esta fase fija además la memoria de calidades, la plaza o el trastero que van con el piso y el calendario de pagos: esos anexos son contrato tanto como la primera página.

Qué comprueba el notario lituano

El notario lituano no es un testigo con sello: ejerce función pública, cobra por aranceles aprobados por el Estado y responde de la legalidad de lo que autoriza. En eso se parece al nuestro. Antes de autorizar consulta los registros por vía electrónica y repasa una lista:

• quién figura como titular y por qué título;
• si hay hipoteca, embargo (areštas), servidumbre u otra carga;
• la identidad y capacidad de las partes y las facultades de quien firme por una sociedad;
• si hace falta consentimiento del cónyuge o respetar un derecho de adquisición preferente;
• si el objeto del contrato es el objeto del catastro.

Hay una diferencia de mecánica que conviene conocer. En España la petición telemática del notario provoca un cierre registral de unos días que protege el hueco entre firma e inscripción. Lituania no trabaja con ese cierre: la protección llega al inscribir, y por eso allí se inscribe el mismo día.

La escritura se lee y se firma en lituano: tiene derecho a intérprete, pero contrátelo con antelación. Y no existe un trámite equivalente a nuestro NIE para comprar: un extranjero se identifica con el pasaporte, aunque banco y notario aplicarán sus comprobaciones de blanqueo.

La escritura de compraventa

La transmisión de inmuebles en Lituania exige forma notarial. Un contrato privado, por bien redactado que esté, no transmite la propiedad: adolece de un defecto de forma y no sirve. Esa es la diferencia práctica más grande con España, y la que más disgustos evita entenderla antes de firmar algo en una oficina de ventas.

La escritura se firma en la notaría, en persona o por medio de representante con poder notarial, y cada parte sale con su copia autorizada.

Lo que debe decir sin rodeos: el objeto con su número de registro, el precio, cómo y cuándo se paga, cuándo se entregan las llaves, desde qué día corren los gastos y en qué estado se entrega. Si el vendedor prometió reparaciones, eso va en la escritura o en un anexo, no en un mensaje de móvil.

Inscripción, llaves y dinero

Firmar e inscribir son dos actos. Tras la escritura, los datos llegan al Registro de Bienes Inmuebles del Registrų centras y su propiedad se inscribe allí. Aquí está la asimetría que más conviene tener presente: nuestra inscripción es voluntaria y declarativa, mientras que allí es la inscripción la que hace el derecho oponible frente a terceros. No inscribir no es una opción.

El pago suele organizarse por transferencia contra la firma. Los notarios lituanos pueden retener fondos en cuenta de depósito y los bancos tienen sus propios mecanismos cuando hay hipoteca: pregunte cuál se usa y páctelo en el preliminar, no en el mostrador.

Llaves, contadores y acta de entrega son un tercer acto. Anote las lecturas ese día y comunique el cambio de titular a las suministradoras y a quien gestione el edificio: allí ese papel lo hace una bendrija de propietarios o un administrador designado, el equivalente de nuestra comunidad.

Comprar mientras se levanta el edificio

La secuencia cambia cuando el piso todavía no existe como objeto jurídico. Un edificio en construcción puede inscribirse con su grado de terminación anotado, pero el piso se forma como objeto separado solo cuando el edificio se mide y se pone en uso.

En España ocurre casi al revés: con la declaración de obra nueva en construcción y la división horizontal su piso puede existir registralmente mientras se levanta, y las cantidades a cuenta deben estar avaladas desde la licencia. Lituania no tiene un régimen idéntico de garantía obligatoria, así que lea dónde queda su dinero: con la promotora, en un mecanismo bancario o en depósito ante el notario.

Hasta la terminación se trabaja con otros instrumentos: una reserva y después el preliminar, con pagos ligados a fases de obra y una fecha límite para la escritura. Lea a qué están ligados los pagos y qué ocurre si la obra se retrasa.

Cuando el edificio está terminado y los pisos existen como objetos inscritos, la escritura se firma con normalidad. Pida entonces dos documentos por su nombre: el que acredita que el edificio se puso en uso conforme a la ley y la medición catastral de su piso. Lucky Homes by SAVO, en Gerosios Vilties g. 27 de Vilnius, está construido y habitado.

Esta página es información general y no asesoramiento jurídico ni fiscal. Para una operación concreta en Lituania, pida a un notario, un abogado o un asesor lituano que lea los documentos con usted.