Útil, construida y con comunes

Comparar dos pisos por los metros del anuncio es comparar dos cosas que no se han medido igual. No hay una superficie honesta y otra tramposa: hay tres mediciones distintas que contestan preguntas distintas, y el problema empieza cuando el vendedor cita una y el comprador entiende otra.

Las tres superficies y cómo se miden

Superficie útil. El suelo que se pisa, medido por la cara interior de los cerramientos. No incluye tabiques, ni el grueso de los muros, ni los patinillos. Es la cifra que contesta a «¿me cabe el sofá y una mesa de seis?».

Superficie construida. Medida hasta la cara exterior de los cerramientos: dentro quedan las particiones, el grueso de los muros, los pilares y las conducciones. Es la cifra que suele aparecer en la lista de precios, en la división horizontal y en la escritura.

Superficie construida con elementos comunes. La anterior más la parte del portal, la escalera, el hueco de ascensor, los pasillos y los cuartos de instalaciones que corresponde a la vivienda según su cuota. Es siempre la mayor de las tres, y en un edificio con zonas comunes generosas la diferencia no es pequeña.

La relación entre la útil y la construida dice algo por sí misma. Una planta compacta con pocos tabiques pierde poco; una con muros estructurales gruesos, un pasillo largo y varios patinillos pierde bastante. Compare ese porcentaje entre dos viviendas de la misma superficie construida y verá cuál está mejor resuelta. Y pregunte cómo se contaron los armarios empotrados y las zonas bajo cubierta inclinada, porque ahí los criterios cambian de un técnico a otro.

Terrazas, trasteros y garaje

El espacio exterior no se computa al cien por cien cuando se suma a la vivienda, porque una terraza no vale lo mismo por metro que un salón. El coeficiente que se aplica depende de las normas de habitabilidad de cada comunidad autónoma y del propio proyecto, así que varía; la convención más extendida es computar al cincuenta por ciento lo cubierto y al cien por cien lo cerrado, pero es una convención y no una regla nacional. De menos a más computable, en términos generales:

• balcón abierto: el coeficiente más bajo, o línea aparte sin sumar;
• terraza cubierta por el forjado o la cubierta superior: coeficiente intermedio;
• galería acristalada y cerrada por todos sus lados: con frecuencia al cien por cien;
• terraza en cubierta de acceso exclusivo desde la vivienda: línea aparte, y a veces elemento común de uso privativo en lugar de propiedad;
• plaza de garaje y trastero: superficies propias y muchas veces finca independiente, fuera de la cifra de la vivienda.

Por eso no pida el total: pida la superficie medida de cada espacio exterior y el coeficiente aplicado. Con esos dos datos el total se puede comprobar. Y la distinción tiene consecuencias más allá del precio: si la terraza en cubierta es elemento común de uso privativo, no se puede modificar a voluntad y una obra en ella puede necesitar acuerdo de la comunidad. Pregunte en la notaría qué de las dos cosas le están vendiendo.

La cuota de participación

Todo lo que no está dentro de una vivienda es común: estructura, cubierta, fachada, portales, ascensores, pasillos, piscina, jardín y cuartos de instalaciones. Cada piso tiene una cuota sobre el total, fijada en el título constitutivo de la división horizontal y visible en la nota simple, y esa cuota hace dos trabajos a la vez: reparte los gastos comunes y es la base con la que se añaden los elementos comunes a la superficie construida. El mismo documento que fija lo que paga cada mes fija la mayor de las tres cifras que le han citado.

Cuando el Registro y el Catastro no coinciden

Pasa mucho, y no siempre indica un problema: son dos descripciones con historias distintas, y el Catastro mide con criterios propios, a efectos fiscales. Lo que importa es el tamaño de la diferencia y su causa. Una desviación pequeña se puede rectificar por los procedimientos simplificados que prevé la Ley Hipotecaria, con límites porcentuales que conviene consultar en el momento; una diferencia grande suele significar una obra no declarada, una terraza cerrada o una segregación mal documentada, y eso se resuelve antes de comprar y no después.

Con un metro en la mano no espere cuadrar con la escritura: la escritura habla de construida y su metro mide útil.

Sobre plano: qué superficie vincula

Sobre plano, las superficies vienen del proyecto, y el levantamiento del edificio terminado puede moverlas ligeramente. El contrato debe decir dos cosas: qué cifra vincula a las partes y qué tolerancia se admite, con la consecuencia prevista si la vivienda entregada se sale de ella —ajuste de precio, resolución—. Lea esa cláusula antes de la reserva.

El Código Civil distingue además la venta por unidad de medida de la venta como cuerpo cierto, y esa distinción cambia lo que se puede reclamar cuando la superficie no es la pactada. Es un detalle que casi nunca aparece en la conversación comercial y sí en la demanda.

Cuando compare ofertas, lo primero no es el número: es qué definición usó cada vendedor. Pida útil y construida por separado y la terraza en su propia línea; así los dos presupuestos se pueden poner uno al lado del otro sin recalcular nada.

Este texto explica criterios de medición de uso general. No es asesoramiento técnico ni jurídico sobre una vivienda concreta: las cifras que le vinculan son las de su contrato y su escritura.