Entrega de llaves y garantías del promotor

La visita de entrega y los dos actas

En una obra nueva hay dos actas y se confunden a diario. El acta de recepción de la obra la firman promotor y constructor al terminar: es la que pone en marcha los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación. El acta de entrega de la vivienda la firma usted, meses después, al recibir las llaves. Si entre una y otra pasan ocho meses, el año de acabados ya está medio consumido, así que pida por escrito la fecha de la recepción.

Acuda de día y con los anexos del contrato: memoria de calidades, planos y relación de acabados. Abra ventanas y grifos, mire por dónde se va el agua de la ducha, arranque caldera y ventilación. Anote las lecturas de los contadores en el acta y cuente llaves y mandos.

Dos documentos se piden por su nombre. El Libro del Edificio —planos del estado final, instrucciones de mantenimiento, boletines de instalaciones, certificado energético—, que el promotor debe entregar y acaba en poder de la comunidad. Y la primera ocupación, sin la que no hay alta definitiva de suministros: no es un trámite estatal, y en la Comunitat Valenciana se resuelve habitualmente como declaración responsable ante el ayuntamiento.

La lista de repasos: qué entra y qué no

Lo que aparezca va a una lista adjunta al acta, con la estancia, una descripción corta y una foto con fecha; firman las dos partes. Conviene separar tres cosas que siempre se mezclan: el defecto es trabajo no ejecutado como se contrató o que no funciona; el daño es un desperfecto posterior a la terminación; la mejora es un encargo nuevo y se presupuesta aparte.

Firmar un acta con lista adjunta no supone renunciar a lo que figura en ella; lo que no debe firmarse es un acta limpia con la promesa verbal de que los repasos vendrán luego. Rechazar la entrega por un rodapié rozado tampoco sirve: coja las llaves con la lista firmada y una fecha escrita para la vuelta del repasador.

Los plazos de garantía de la LOE

La LOE es ley estatal y rige igual en Villajoyosa que en Vigo. Fija tres plazos, contados desde la recepción de la obra:

• Diez años para los daños que afecten a la estabilidad: cimentación, soportes, vigas, forjados y muros de carga.
• Tres años para los que afecten a la habitabilidad: humedades, aislamiento térmico y acústico, salubridad e instalaciones que no cumplen lo exigido.
• Un año para los defectos de acabado o remate.

Dos matices que casi nunca se explican. El plazo es el tiempo del que dispone el daño para aparecer; una vez aparece, la acción prescribe a los dos años, así que una humedad vista el segundo año y dejada estar hasta el quinto no se salva. Y el año de acabados lo responde el constructor, pero el promotor responde solidariamente en los tres plazos: usted no tiene que averiguar qué agente de la obra falló.

El seguro no cubre los tres plazos por igual. En vivienda es obligatorio el seguro decenal de daños materiales, con revisión previa de un organismo de control técnico; los de tres y un año estaban previstos en la ley pero nunca se hicieron exigibles. Para la estructura hay una póliza detrás; para humedades y acabados, una empresa.

Quién mantiene qué el primer año

El primer año el edificio lo comparten tres partes: usted dentro de su vivienda, la comunidad en los elementos comunes y el promotor en lo que entra en sus plazos. El promotor suele firmar los primeros contratos de mantenimiento —ascensor, grupos de presión, puertas de garaje, riego— y traspasarlos al administrador de fincas que elijan los propietarios. Consiga por escrito a qué teléfono se llama cuando el ascensor se para un domingo.

Parte del trabajo del primer año es suyo y protege la garantía. El edificio sigue secando durante meses: ventile en lugar de cerrarlo, y las fisuras finas de la primera temporada suelen ser retracción. Mantenga la caldera según el manual y guarde los partes: el uso indebido y la falta de mantenimiento son causas de exoneración expresas en la LOE.

En Villajoyosa no hay entregas en calendario: el proyecto de SAVO está en fase de diseño, no hay nada construido y nada está en venta.

Reclamar de forma que quede constancia

Reclame por escrito y por el canal que señale el contrato: identifique la vivienda, describa qué ocurre y cuándo, adjunte fotos con fecha y diga el día en que lo detectó. Llamar al jefe de obra es la vía rápida para que alguien suba a mirar, pero no deja rastro; mande el correo después de la llamada. Si la cosa se tuerce, el burofax con acuse es el escalón siguiente.

La secuencia es previsible: el promotor inspecciona, acepta o rechaza el punto de forma motivada, acuerda fecha, ejecuta y le pide la conformidad. Si el defecto vuelve, cuente qué se hizo la primera vez: una reaparición apunta a un sitio al que una descripción nueva no apunta. SAVO guarda el acta y la lista de repasos en el expediente de la vivienda y anota ahí los defectos comunicados, de modo que el historial se queda con el piso.

Cuando las dos partes leen la misma fisura de forma distinta, el paso normal es un informe de técnico independiente. Antes de retener un pago, pregunte qué desencadena eso en su contrato.

Esta página es información general sobre cómo funciona el procedimiento, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Para una vivienda concreta, revise el contrato con su notario o su abogado antes de firmar.