La comunidad de propietarios

Qué es y de dónde sale su cuota

En cuanto un edificio se divide en pisos de propietarios distintos existe una comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal. Nadie entra por voluntad propia y nadie sale mientras tenga la vivienda. La LPH es estatal y rige igual en la Vila Joiosa que en Bilbao; lo que cambia por comunidad autónoma y por ayuntamiento son normas que se le cruzan después —ruido, residuos, piscinas—, no sus reglas de funcionamiento.

Su cuota de participación no se negocia ni se recalcula cada año: viene fijada en el título constitutivo, la escritura de división horizontal, en centésimas del total. Decide a la vez cuánto paga su piso de los gastos comunes y cuánto pesa su voto. Tocarla exige unanimidad.

Junto al título puede haber estatutos, oponibles a quien compra después si están inscritos en el Registro de la Propiedad, y normas de régimen interior, que se aprueban por mayoría simple. Pídalos antes de firmar: es ahí, y no en el anuncio, donde dice si se puede cerrar la terraza o si se admite hostelería en los locales.

La comunidad elige un presidente entre los propietarios, cargo obligatorio y rotatorio salvo que los estatutos digan otra cosa, y nombra un administrador de fincas: lo contrata la comunidad y responde ante ella, no ante la promotora.

Qué paga el recibo mensual

El recibo no es una tarifa de la promotora: es el presupuesto anual de la comunidad, aprobado en junta y repartido por coeficiente. En un conjunto con piscina, ascensores y zonas verdes suele cubrir:

• limpieza y luz de portales, escaleras y garaje;
• mantenimiento de ascensores y sus inspecciones obligatorias;
• la piscina: tratamiento del agua, limpieza, analíticas y socorrista cuando se exija;
• jardinería: riego, reposición de planta y poda;
• luz y agua de zonas comunes;
• seguro del edificio y honorarios del administrador;
• la dotación del fondo de reserva.

Dos factores mueven la cifra más que ninguno: cuánta instalación hay que mantener en marcha y entre cuántas viviendas se reparte. Pida el presupuesto aprobado del ejercicio, no una media.

Hay un detalle valenciano que sorprende a quien compra: las piscinas de comunidades entran, según el aforo y el tipo de vaso, en la normativa autonómica de piscinas de uso público, con obligaciones de tratamiento, analíticas y en ciertos casos socorrista. Eso lo fija la Generalitat Valenciana, no la LPH. Lo que no es asunto de la comunidad le llega directamente: luz, agua con contador individual, internet, basuras e IBI.

La junta y las mayorías

La junta de propietarios se reúne en ordinaria al menos una vez al año: aprueba las cuentas del ejercicio cerrado, fija el presupuesto y la cuota del siguiente, renueva cargos y decide obras. Entre medias puede haber juntas extraordinarias.

Qué apoyo necesita un acuerdo depende de lo que sea, y la LPH va por escalones: mayoría simple para la gestión corriente; tres quintos para establecer o suprimir servicios que antes no existían, como portería o ascensor; un tercio para infraestructuras de telecomunicación o de energías renovables, con el coste a cargo de quien las pide; unanimidad para tocar el título constitutivo o los coeficientes. Los umbrales se han movido con las reformas de los últimos años, así que confirme con el administrador qué mayoría exige el acuerdo que tiene delante.

Hay una regla que a los compradores nuevos les cuesta creer: el propietario ausente que, recibida el acta, no se opone por escrito dentro del plazo legal cuenta como voto favorable. Callarse no es abstenerse. Quien tiene deudas puede asistir y hablar pero pierde el voto. Si está comprando, lea las actas de las últimas juntas: ahí están las obras previstas, los pleitos y si la cuota va a subir.

Deudas, afección real y fondo de reserva

Las cuotas impagadas no se quedan solo con quien las generó: la vivienda queda afecta al pago de las del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso, antes de la escritura, se pide al administrador el certificado de deudas con el visto bueno del presidente. El vendedor está obligado a aportarlo y el comprador solo puede pasar sin él renunciando expresamente: no renuncie por comodidad.

El fondo de reserva es obligatorio y se dota con un porcentaje mínimo del último presupuesto ordinario. Lo que interesa a un comprador no es el porcentaje, sino el saldo frente a lo que viene: un ascensor en final de vida, una cubierta agotada, la impermeabilización del vaso. Una comunidad con fondo cambia una bomba sin derrama; una con el fondo vacío aprueba una derrama, y la paga quien tenga el piso ese día.

De promotora a comunidad en un barrio nuevo

En un conjunto nuevo la promotora empieza siendo propietaria de todo y, por tanto, siendo la comunidad entera. A medida que vende, su coeficiente se encoge, y en la junta constitutiva los propietarios aprueban el primer presupuesto, eligen presidente y nombran al administrador que quieran: esa decisión es de la junta desde el primer día.

SAVO constituye la comunidad en sus propios conjuntos, coloca los primeros contratos de mantenimiento y entrega los papeles al administrador elegido: título constitutivo y estatutos, planos del estado final, manuales y contratos en vigor. En Villajoyosa esa fase todavía no existe: el proyecto está en diseño, no hay nada construido y nada está en venta.

Esta página es información general sobre cómo funciona el procedimiento, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Para una vivienda concreta, revise el contrato con su notario o su abogado antes de firmar.