Impuestos de la compra

Una compra arrastra cuatro o cinco tributos distintos, repartidos entre tres administraciones y con plazos que no coinciden. El error habitual no es equivocarse de porcentaje: es no saber qué administración fija ese porcentaje y, por tanto, buscar el dato donde no está.

Dos regímenes, y quién fija cada tipo

Todo gira sobre una pregunta: ¿es la primera transmisión de la vivienda desde que se construyó? Si lo es, la operación va por IVA y Actos Jurídicos Documentados, el camino de una compra sobre plano. Si no, va por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Nunca los dos: el comprador paga un régimen o el otro.

Los niveles son estos, y conviene tenerlos claros antes de leer cualquier cifra:

• IVA: estatal. El tipo reducido de la vivienda es el mismo en toda la península y Baleares. Canarias no aplica IVA sino IGIC, y Ceuta y Melilla, IPSI.
• AJD e ITP: tributos cedidos. El tipo lo aprueba cada comunidad autónoma y se revisa en sus leyes de presupuestos, igual que las bonificaciones.
• IBI y plusvalía municipal: cada ayuntamiento, dentro de los márgenes de la ley estatal de haciendas locales.

Por eso aquí no hay porcentajes de ITP ni de AJD. Un tipo que lea en un artículo pertenece a una comunidad y a un ejercicio. Si compra en la provincia de Alicante, el dato que necesita es el de la Comunitat Valenciana del año en curso, y se comprueba en la normativa autonómica o con un gestor o asesor fiscal local antes de cerrar el presupuesto. Las bonificaciones —vivienda habitual, compradores jóvenes, familia numerosa, discapacidad— existen en unas comunidades y no en otras, y tienen requisitos propios.

Obra nueva: IVA y AJD

En la primera transmisión el promotor repercute el IVA sobre el precio y lo ingresa en Hacienda. Aparece en la factura y en la escritura, y es dinero del comprador aunque lo liquide el vendedor. Ojo: el tipo de la vivienda no es el mismo que el de un local o el de una plaza de garaje comprada aparte por encima del número que la norma asimila a la vivienda.

Junto al IVA va el AJD, que se devenga porque la operación se documenta en escritura pública. Lo paga el comprador, el tipo lo fija la comunidad, se autoliquida en el modelo autonómico y tiene que estar pagado antes de que el Registro inscriba.

Un punto que casi todo el mundo recuerda mal: en el préstamo hipotecario, el AJD de la escritura de hipoteca corresponde al prestamista, no al prestatario. Pida al banco por escrito el desglose de qué gastos del préstamo son suyos.

Segunda mano: ITP y el valor de referencia

Comprar a un particular no lleva IVA. El comprador autoliquida el ITP al tipo de la comunidad donde está el inmueble, y no se añade AJD encima. El plazo es corto y cuenta desde la escritura, así que la gestoría o el abogado presentan a los pocos días: el Registro no inscribe sin el justificante.

Dos avisos. El primero es el valor de referencia del Catastro: desde la reforma de 2021 es, con carácter general, la base mínima del ITP para los inmuebles que lo tienen asignado, de modo que declarar un precio inferior no reduce el impuesto y puede traer liquidación complementaria —al comprador, no al vendedor—. Consúltelo en la sede del Catastro antes de firmar y, si le parece desproporcionado, infórmese de cómo se impugna. El segundo: una venta hecha por una sociedad puede volver al régimen de IVA según su condición, y eso es pregunta para un asesor y no regla general.

Gastos de la firma y quién los paga

Aparte de impuestos, la firma tiene aranceles tarifados de notaría y Registro, que dependen del valor declarado y de los documentos, más gestoría, abogado propio, tasación y copias.

El reparto legal es el del Código Civil —escritura al vendedor, primera copia y gastos posteriores al comprador— y los contratos lo mueven casi siempre. Hay un límite: cuando vende un promotor a un consumidor, las cláusulas que le cargan la plusvalía municipal o los gastos de la declaración de obra nueva y la división horizontal se han declarado abusivas. Localice esa cláusula antes de firmar.

Mientras la vivienda es suya

El recurrente es el IBI, municipal y calculado sobre el valor catastral. Se devenga el 1 de enero y lo debe quien era propietario ese día, así que una compra en primavera deja el recibo al vendedor; salvo pacto en contrario, él puede repercutirle la parte proporcional, y por eso conviene que el contrato diga cómo se prorratea. Al lado están la tasa de basuras, las cuotas de comunidad y, para el no residente, la declaración anual de IRNR por el alquiler cobrado o por la imputación de renta si la vivienda está vacía.

Cuando vende: ganancia y plusvalía

El vendedor tributa por la ganancia patrimonial y el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo. Desde la reforma de 2021 el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el cálculo sobre la plusvalía real, quedándose con el menor, y no hay impuesto si no hubo incremento, lo que exige acreditarlo con las dos escrituras.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador está obligado a retener un 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de la ganancia del vendedor —esa retención es estatal y fija—, y puede acabar respondiendo de la plusvalía si el vendedor no la paga.

Nada de esto es exótico, pero todo es regional y caduca. Pida los tipos y las bonificaciones de su comunidad por escrito a un asesor local antes de la reserva. Este artículo es información general y no asesoramiento fiscal.