Comprar sobre plano

Sobre plano se firma primero, se paga por tramos y se es propietario al final. Esa inversión del orden habitual es lo que obliga a la ley a intervenir: durante dos o tres años el comprador tiene dinero entregado y ningún inmueble a su nombre, y de ahí sale todo lo que hay que comprobar.

Qué se firma y en qué orden

El documento es un contrato privado de compraventa con el promotor. No es escritura y no le hace titular de nada: obliga a la empresa a construir una vivienda concreta y entregarla, y a usted a pagarla según un calendario.

Un contrato que merezca la firma describe lo que se construye con detalle suficiente para discutirlo después: finca y datos registrales del solar, plano de su vivienda con superficies desglosadas, memoria de calidades con marcas o prestaciones, anejos —plaza de garaje y trastero, diciendo si son fincas independientes o anejos inseparables—, precio con el impuesto indicado por separado, calendario de pagos, plazo de entrega y procedimiento de recepción.

Lo que el folleto prometió y el contrato no recoge, en la práctica no está prometido: los acabados del piso piloto, la orientación, la carpintería o la climatización van en el contrato o en un anexo firmado con él. Y la sustitución de materiales merece cláusula propia: quién decide qué es «equivalente».

La garantía de las cantidades anticipadas

Este es el núcleo. Desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor que recibe cantidades a cuenta del precio está obligado a dos cosas a la vez, por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que le dio la Ley 20/2015: ingresarlas en una cuenta especial separada de cualquier otro fondo, y entregar al comprador una garantía individual —aval de entidad de crédito o seguro de caución— por las cantidades entregadas, más los intereses que fija la norma.

La garantía cubre un escenario concreto: que el edificio no se entregue, o que se entregue sin la licencia que lo hace habitable. En ese caso usted reclama a la entidad avalista o a la aseguradora, en lugar de ponerse en la cola de acreedores de la promotora. La entidad que abre la cuenta especial tiene además su propio deber de exigir la garantía, y la jurisprudencia ha sido exigente con los bancos que cobraron de compradores sin ella.

Lo que le toca a usted es administrativo y es lo que falla: exija el certificado individual por cada pago, compruebe que el importe del certificado coincide con el que salió de su cuenta y guarde la colección completa hasta la escritura. Un certificado que no llega es motivo para parar el ingreso siguiente y preguntar por escrito, no para esperar al próximo hito.

Los pagos y a qué se atan

Suele haber una entrega a la firma, una serie de plazos durante la obra y el resto el día de la escritura, normalmente a la vez que se dispone del préstamo. Los plazos intermedios deberían colgar de hechos que un tercero pueda comprobar y no solo de fechas de calendario:

• estructura terminada hasta una planta determinada, o cubierta de aguas;
• fachada y cerramientos cerrados;
• tabiquería, instalaciones y acabados interiores;
• certificado final de obra y licencia de primera ocupación concedida.

Si el calendario mezcla hitos con fechas, pregunte qué ocurre con las fechas cuando la obra se retrasa. Un plan que sigue cobrando mientras la grúa está parada le convierte en el financiador del retraso.

Lo que debe existir antes del primer ingreso

• Nota simple del solar: quién es el titular y qué cargas soporta.
• Licencia de edificación concedida, y por qué ayuntamiento.
• Identificación del avalista o de la aseguradora y de la cuenta especial que recibe los pagos.
• La información previa que la normativa de consumo obliga a entregar: plano, memoria de calidades, precio total y forma de pago, copia de las autorizaciones.
• Quién redactó el proyecto y quién dirige la obra.
• Qué gastos de la escritura asume cada parte, leído con el límite de las cláusulas abusivas.

Nada de esto exige un pleito: exige leer antes de transferir, con un abogado que trabaje para usted. El notario verificará después titularidad y cargas, no si las condiciones comerciales le convenían.

Si la entrega se retrasa

El retraso es el incumplimiento más común y el que peor se regula en los contratos. Mire tres cosas: si el plazo es una fecha o «estimado», qué prórrogas se reserva el promotor y por qué causas, y qué consecuencia se prevé —penalización, resolución, devolución con intereses—.

Cuando el plazo pasa de largo, la vía ordinaria es resolver y recuperar lo entregado con intereses, y para eso existe la garantía. Reclame por escrito y con fecha desde el primer día.

El cierre: licencia, escritura e impuestos

Sin licencia de primera ocupación no hay entrega legal ni escritura de obra nueva. Con ella llegan el certificado final de obra, el seguro decenal, el Libro del Edificio, el certificado de eficiencia energética del edificio terminado y los estatutos de la comunidad.

En lo fiscal, una primera transmisión va por IVA más Actos Jurídicos Documentados, y la distinción de niveles importa: el tipo reducido del IVA para vivienda es estatal e igual en toda la península y Baleares —Canarias aplica IGIC y Ceuta y Melilla IPSI—, mientras que el AJD es un tributo cedido cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana, donde está Villajoyosa, hay que confirmar el tipo vigente del ejercicio en la normativa autonómica antes de cerrar el presupuesto.

El proyecto que SAVO prevé en Villajoyosa está en fase de diseño: no hay nada construido ni nada en venta, de modo que lo anterior describe el camino que seguiría una compra sobre plano, no una oferta. Es información general y no asesoramiento jurídico ni fiscal.