Reserva y arras: qué firma antes

Entre «me interesa» y la escritura hay normalmente dos documentos: una hoja de reserva y un contrato privado con arras. Se firman con semanas de diferencia, comprometen cosas distintas y se confunden a diario, porque los dos consisten en transferir dinero y quedarse con un papel.

La reserva no es el contrato de arras

La hoja de reserva es un documento corto que retira la vivienda del mercado durante un plazo. Fija cuatro datos —qué finca, a qué precio, con qué anejos, hasta cuándo— y compromete al vendedor a no ofrecerla a otro mientras corre el plazo. No transmite nada y, en la mayoría de las redacciones, tampoco obliga a comprar: obliga a negociar dentro de la ventana y en las condiciones escritas.

El contrato privado de compraventa con arras es otra cosa. Ahí ya hay consentimiento sobre cosa y precio, es decir, un contrato de compraventa perfeccionado, aunque la escritura se otorgue meses después. A partir de esa firma la salida ya no es gratis, y el precio de salirse depende de una sola palabra.

Un aviso sobre las etiquetas: lo que manda es el contenido, no el título. Hay «hojas de reserva» que describen la finca, el precio total, el calendario de pagos y la fecha de escritura, y eso es un contrato de compraventa con otro nombre. Lea el documento entero antes de decidir qué está firmando.

Confirmatorias, penitenciales, penales

Aquí está el malentendido que más dinero cuesta. Las arras no son una sola figura:

• Confirmatorias. Son una señal: confirman el contrato y se imputan al precio. No dan derecho a desistir. Si usted no firma, el vendedor puede exigirle el cumplimiento o resolver y reclamarle los daños, y no se queda necesariamente en «pierdo la señal».
• Penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil y sí compran el derecho a echarse atrás: el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste lo devuelve doblado. Solo son penitenciales si el documento lo dice con claridad.
• Penales. Funcionan como cláusula penal del incumplimiento, sin ser un derecho de desistimiento, y pueden acumularse a otras consecuencias.

La regla práctica es sencilla: ante la duda, la jurisprudencia se inclina por las confirmatorias. Un documento que diga «en concepto de arras» y nada más no le está dando derecho a marcharse perdiendo la señal. Si lo que quiere es esa puerta de salida, tiene que estar escrita; si lo que quiere es atar al vendedor, también.

En qué cuenta entra el dinero

Antes de transferir, mire el titular de la cuenta y el titular de la finca. Deben ser la misma empresa, la que consta en el Registro como titular del solar o del inmueble. Si la cuenta es de una agencia, de una sociedad distinta o de un particular, pregunte por escrito por qué y en calidad de qué recibe el dinero.

En obra nueva hay una regla que suele pasarse por alto: todo lo que se entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción está sujeto a la garantía de cantidades anticipadas, y eso incluye la reserva si se imputa al precio. Tiene que ir a una cuenta especial del promotor y estar cubierto por aval o seguro individual. Una reserva cobrada en una cuenta ordinaria «porque todavía no es contrato» es exactamente la situación que la norma quiere evitar.

Pida siempre justificante nominativo con el concepto, la finca y el importe. Un recibo que no dice a qué finca se imputa no vale nada.

Las condiciones que conviene escribir

El silencio no es neutral: si el texto no dice nada sobre la financiación y luego el banco le niega el préstamo, discutirá desde una posición débil. Vale la pena dejar escrito qué pasa con el dinero si:

• la entidad deniega la hipoteca, con un plazo razonable para acreditarlo;
• la nota simple revela una carga, un embargo o una anotación que nadie mencionó;
• la licencia de edificación o la de primera ocupación no se ha concedido;
• la superficie o la distribución entregadas se apartan de lo pactado más allá de una tolerancia;
• las partes no llegan a firmar el contrato definitivo sin culpa del comprador.

En una venta de vivienda por un promotor, además, la normativa de protección al consumidor le da derecho a recibir información previa documentada: plano, memoria de calidades, precio total con los impuestos que correspondan y forma de pago. Pedirla antes de reservar es gratis; reclamarla después de transferir, no.

El plazo y lo que ocurre al vencer

Escriba una fecha, no «unas semanas», y escriba cómo se prorroga: por correo electrónico a una dirección concreta, por ejemplo. Si el plazo vence sin contrato y sin prórroga escrita, la vivienda queda libre, y la palabra del comercial no la retiene.

Cuando sí se firma el contrato privado, la reserva se imputa al precio y el documento largo toma el relevo: memoria de calidades, calendario de pagos, plazo de entrega, procedimiento de recepción y garantía de las cantidades. Ahí empieza la exposición real, y ahí es donde debe estar leyendo un abogado que trabaje para usted. Si firma una traducción, pida también la versión española: es la que suele gobernar, y no siempre dicen lo mismo.

Lo anterior es información general sobre documentos de uso común, no asesoramiento jurídico sobre el contrato que tenga sobre la mesa.