El ciclo de la promoción

Solar, planeamiento y concepto

Todo empieza con un solar y con lo que el planeamiento permite encima: uso admitido, edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos y la capacidad disponible de agua, saneamiento y electricidad. Eso se lee antes de dibujar nada y se pide por escrito al ayuntamiento. Un solar puede ser barato precisamente porque sus acometidas no lo son.

Aquí conviene tener claros los niveles, porque es donde más se confunde lo que «es legal». El urbanismo es competencia autonómica y municipal: en la Comunitat Valenciana el marco es la normativa autonómica de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, y debajo está el plan general del municipio. La edificación es estatal: la LOE y el Código Técnico se aplican igual en todo el país.

El concepto decide después cosas con las que se convive décadas: cuánto suelo queda patio y cuánto aparcamiento, si entran coches, cuántas viviendas de cada tamaño, si la planta baja es vivienda o comercio, y dónde quedan basuras, reparto y zona de juegos unos respecto de otros. La luz natural se decide también aquí, con la orientación y las separaciones entre bloques: ninguna fase posterior devuelve el sol de la mañana que la volumetría se llevó.

Licencia y proyecto

El proyecto convierte el concepto en documentos que una administración puede examinar y un constructor puede construir: estructura, fachadas, aislamiento, acústica, climatización, ventilación, agua, electricidad, ascensores e incendios. Con el proyecto básico se pide la licencia de obras al ayuntamiento; con el de ejecución se construye. Y se reparten los papeles que la LOE define: promotor, proyectista, constructor, dirección de obra, dirección de la ejecución, coordinador de seguridad y salud y entidades de control. Para el seguro decenal, un organismo de control técnico revisa proyecto y obra.

Para quien va a vivir allí, esta fase fija el recibo y el confort. El aislamiento y los vidrios deciden la factura de climatización y la letra del certificado energético. La ventilación decide si el olor de una cocina viaja. El aislamiento acústico de forjados y medianeras decide cuánto se oye la tarde del vecino. Y la retícula estructural decide qué paredes podrá mover un propietario y cuáles son de carga para siempre.

Es también la fase más barata para cambiar algo: un plano corregido cuesta horas de dibujo, y la misma corrección en obra cuesta derribo.

Obra

En obra los documentos se encuentran con el tiempo, los suministros y la secuencia. Alguien tiene que mantener la ejecución fiel a los planos, registrar lo que se tapa antes de taparlo, probar lo que después no se verá y rechazar el material que llegó en lugar del especificado. Eso queda en el libro de órdenes y en las actas de la dirección facultativa, y es lo que un comprador acaba notando en el piso terminado.

La secuencia importa tanto como la calidad. Los oficios húmedos necesitan su tiempo de secado: soleras y yesos corridos para cumplir una fecha salen más tarde en forma de fisuras y de humedad el primer invierno. Los defectos detectados en obra son baratos; los mismos defectos después de la entrega son un procedimiento de responsabilidad con plazos y peritos.

Venta y cierre administrativo

La venta corre en paralelo a la obra, y por eso los documentos del comprador pertenecen a esta fase: reserva, contrato privado, anexo de calidades, calendario de pagos y el momento en que la propiedad puede transmitirse. Hay aquí una protección española que conviene exigir por su nombre: las cantidades entregadas a cuenta antes de terminar la obra deben ingresarse en cuenta especial y estar cubiertas por aval o seguro desde la licencia de obras. Si alguien le pide dinero a cuenta sin esa garantía, la pregunta ya está contestada.

El cierre administrativo encadena varios documentos: certificado final de obra, escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, inscripción en el Registro de la Propiedad, alta catastral, boletines de las instalaciones y certificado energético inscrito en el registro autonómico. Y la primera ocupación, que no es estatal: en la Comunitat Valenciana se resuelve habitualmente como declaración responsable ante el ayuntamiento. Solo entonces cada vivienda es una finca registral que se puede vender e hipotecar, y solo entonces tiene sentido un acta de entrega con contadores y lista de repasos.

Gestionar el barrio después

Un barrio no termina cuando se vende el último piso. Patios, alumbrado, ascensores, plantación y locales hay que hacerlos funcionar, y el estándar de los primeros años tiende a quedarse: quien gestiona el conjunto decide si el arbolado joven sobrevive, si la zona de juegos se repara y qué inquilinos entran en los locales.

Cuando una sola empresa lleva todas las fases —suelo, concepto, proyecto, obra, venta, puesta en uso y gestión—, la cadena de responsabilidad es corta: quien eligió la ventilación sigue ahí cuando un vecino se queja de ella. Contrapeso honesto: menos partes independientes son también menos ojos independientes. Pida la nota simple, compruebe la sociedad que firma y haga revisar el contrato por un notario o un asesor suyo.

SAVO trabaja en España, Lituania y Ucrania y lleva estas fases en casa: está en el mercado desde 2006, con 320 000 m² construidos, 52 000 m² en fase activa de obra y 3 920 viviendas que ya tienen propietario. En Villajoyosa el proyecto está en fase de diseño: no hay nada construido y nada está en venta.

Esta página es información general sobre cómo funciona el procedimiento, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Para una vivienda o un local concretos, revise los documentos con su notario o su abogado antes de firmar.