Pełny cykl: jedna firma odpowiada za działkę, za budowę i za kolejne lata
SAVO prowadzi pełny cykl sama. Bierze działkę, pisze koncepcję, projektuje, buduje, sprzedaje, odbiera budynki, a potem zarządza terenem i go rozwija. Nic z tej listy nie przechodzi do generalnego wykonawcy, który oddałby to dalej w podwykonawstwo. Na rynku od 2006 roku grupa zrobiła to w Hiszpanii, na Litwie i w Ukrainie.
Skutek widać w liczbach: 320 000 m² wybudowane, 52 000 m² w aktywnej fazie budowy i 3 920 mieszkań, które mają już właścicieli — wszystko w jednej firmie, a nie rozrzucone po łańcuchu spółek celowych, z których każda oddała fragment i została zamknięta. Kiedy gotowy budynek potrzebuje kogoś, kto odpowie, organizacja, która podpisała pierwszy rysunek, nadal istnieje.
Dla kogo
- Kupujących, którzy chcą wiedzieć, kto odpowie za wadę trzy lata po odbiorze kluczy.
- Partnerów rozważających wspólny projekt i czytających historię oddanych budynków, a nie prezentację.
- Właścicieli gruntu wybierających między deweloperem, który na ich działce zbuduje, i takim, który ją odsprzeda.
- Każdego, kto porównuje deweloperów zlecających budowę na zewnątrz z tymi, którzy budują własnymi siłami.
Co obejmuje
Działka i koncepcja
Cykl zaczyna się od działki, a działka decyduje o koncepcji: kondygnacje, ile terenu zostaje wolne, jakie klasy mieszkań, jakich funkcji niemieszkalnych to miejsce będzie potrzebować. Lokalizacja, która nie pomieści podwórza wartego zamieszkania, nie dochodzi do projektu. Tu rozstrzyga się też, czy wynikiem będzie jeden budynek, czy całe osiedle.
Projekt własnym zespołem
Architektura i inżynieria powstają wewnątrz grupy, i dlatego trzy rynki wyglądają celowo inaczej. Średnia wysokość w klinkierze w Wilnie, bloki wokół zamkniętych podwórzy w obwodzie kijowskim, budynek nad morzem na Costa Blanca pokazany na wizualizacjach projektu. Jeden standard inżynierski, trzy odpowiedzi na trzy miejsca.
Budowa
Grupa buduje, a nie nadzoruje kogoś, kto buduje. W aktywnej fazie jest 52 000 m², rozłożone tak, by dało się otworzyć skończone podwórze, gdy kolejny blok idzie w górę. Ponieważ projektant i wykonawca są tą samą firmą, zmiana na budowie jest decyzją, a nie roszczeniem.
Sprzedaż i odbiór
Mieszkania sprzedaje właściciel budynku; 3 920 z nich ma już właścicieli w trzech krajach. Odbiór obejmuje części wspólne i podwórze, nie tylko mieszkania, bo wydanie z nieskończonym podwórzem nie jest wydaniem. Rozmówca kupującego u notariusza jest ten sam, co przy pierwszej wizycie.
Teren po wszystkim
Po odbiorze grupa zostaje. Utrzymuje trawniki, oświetlenie, place zabaw i alejki, prowadzi lokale handlowe, medyczne i sportowe, a kolejny etap projektuje według tego, jak osiedle jest naprawdę używane — dlatego Evromisto 2 jest w projekcie. Za tą historią stoi 320 000 m² wybudowane.
Jeden cykl — od żurawia do gotowego dziedzińca
Kolejna faza, sfotografowana i narysowana: budowa w stanie na dziś, z wciąż postawionym żurawiem, i wizualizacje tego, co tam powstaje — bryły, kwartał z powietrza, dziedziniec oraz hol windowy z wózkownią. Wizualizacje pokazują zamysł projektowy, a gotowe budynki mogą się od nich różnić.
Nad budową, z drona
Nagrane z drona nad kolejną fazą: parking, kontenery zaplecza, nieutwardzony teren i pracujący żuraw. Prawdziwe nagranie trwającej budowy, a nie wizualizacja.
Jak powstaje osiedle SAVO
Zakup i analiza wykonalności
Przed wzięciem działki grupa sprawdza, co ona dopuszcza: ograniczenia planistyczne, grunt, dojazdy, media, rynek wokół. Pytanie nie brzmi, czy zmieści się budynek, ale czy zmieści się osiedle, w którym da się żyć. Działkę, która wychodzi tylko jako wieżowiec między dwiema drogami, się odrzuca.
Koncepcja, projekt i pozwolenia
Koncepcja ustala klasy mieszkań, kształt podwórzy i dobór funkcji niemieszkalnych; projekt zamienia to w rysunki i w towarzyszące im pozwolenia. Ponieważ z tych rysunków będzie budować ta sama firma, robi się je do budowania, a nie do przerobienia przez tego, kto wygra przetarg.
Budowa i sprzedaż równolegle
Budowa i sprzedaż idą razem, z jedną firmą po obu stronach. Kto zdecyduje się na wczesnym etapie, ma do czynienia z właścicielem budynku do końca, a kolejność etapów jest zadeklarowana, nie improwizowana. Płatności, dokumenty i akt notarialny idą za prawem kraju, w którym stoi budynek — nie za polskim, nawet jeśli kupujący jest z Polski.
Odebrać, prowadzić, rozbudować
Budynki odbiera się z gotowymi częściami wspólnymi i podwórzami, a teren przechodzi wtedy pod zarządzanie samej grupy. Zarządzanie jest tym, co pisze zadanie dla kolejnego etapu: z czego mieszkańcy korzystają, czego unikają, czego brakuje. Cykl zaczyna się od nowa w tym samym miejscu, a nie w nowym.
Jeden właściciel od działki
Niezależnie od etapu, na którym się trafi, rozmówcą jest ta sama organizacja. Kupujący oglądający rozkład, kupujący podpisujący akt notarialny, mieszkaniec zgłaszający wadę i firma biorąca lokal w parterze mają do czynienia ze spółką, której nazwa stoi na projekcie. Nie ma w tym procesie punktu, w którym odpowiedzialność po cichu przechodzi na kogoś, kogo kupujący nie zna. Dla polskiego czytelnika to właśnie różnica wobec modelu spółki celowej: tutaj nie ma podmiotu założonego na jedną inwestycję i likwidowanego po jej rozliczeniu.
Dokumenty podpisuje się pod prawem kraju, w którym stoi budynek, z formalnościami tego kraju: notariusz, wpis do rejestru nieruchomości i papiery, które musi uzyskać kupujący z zagranicy. Odpowiednikiem księgi wieczystej jest na Litwie rejestr prowadzony przez Registrų centras, a w Hiszpanii Registro de la Propiedad; w obu trzeba o wpis zadbać osobno, bo notariusz nie składa wniosku za kupującego tak jak w Polsce. Inne są też okresy odpowiedzialności za budynek: hiszpańskie prawo budowlane rozkłada je na lata liczone od odbioru, z najdłuższym okresem dla konstrukcji, podczas gdy w Polsce punktem odniesienia jest pięcioletnia rękojmia. Grupa nie obiecuje stóp zwrotu i nie podaje wyliczeń rentowności. Na piśmie jest to, co się buduje, w jakim standardzie i w którym miejscu kolejności etapów. Europejską spółką jest UAB Savo investicija, Gerosios Vilties g. 27-131, Wilno.
Po odbiorze zmienia się mniej niż zwykle. Podwórza, firmy serwisowe i lokale handlowe zostają przy grupie, więc utrzymanie i kolejny etap planuje ten, kto oddał poprzedni. W tym jest cały argument pełnego cyklu: liczby u góry opierają się na jednej firmie, i zobowiązanie za nimi również.
Pytania o SAVO i jego projekty
- 01
Co obejmuje tu pełny cykl?
Działkę, koncepcję, projekt, budowę, sprzedaż, odbiór, a potem zarządzanie terenem i jego rozwój. Każdy z tych elementów jest wewnątrz grupy, a nie wystawiony na przetarg. Ostatni jest tym, którego większość deweloperów nie wpisuje na listę.
- 02
Dlaczego ma znaczenie, kto zbudował budynek?
Bo odpowiedzialność idzie za własnością. Kiedy projekt, budowa i zarządzanie należą do różnych firm, wada zmienia się w spór między nimi, a kupujący czeka. Tutaj projektant, wykonawca i zarządca są jedną organizacją, i dlatego wybudowane metry podaje się jako jedną liczbę.
- 03
Ile grupa zbudowała i ile ma w budowie teraz?
Wybudowane jest 320 000 m², a 3 920 mieszkań ma już właścicieli. Kolejne 52 000 m² jest w aktywnej fazie budowy. Liczby obejmują Hiszpanię, Litwę i Ukrainę razem, a grupa jest na rynku od 2006 roku.
- 04
Czy SAVO korzysta z firm zewnętrznych?
Własna struktura grupy pokrywa koncepcję, rysunki, budowę, sprzedaż i firmy prowadzące osiedle po odbiorze — to właśnie znaczy pełny cykl w praktyce. Gdy praca jest zlecana na zewnątrz, grupa nią kieruje i nie przesuwa tym odpowiedzialności za wynik. Rozmówca pozostaje ten sam na każdym etapie.
- 05
Co dzieje się z osiedlem, gdy skończy się ostatni blok?
Zostaje przy grupie. Trawniki, oświetlenie, place zabaw i alejki są utrzymywane, lokale handlowe, medyczne i sportowe dalej działają, a gdzie lokalizacja na to pozwala, projektuje się kolejny etap — jak Evromisto 2. Skończone osiedle traktuje się jako coś do prowadzenia, a nie jako projekt do zamknięcia.
Napisz, o który rynek chodzi
Wystarczą dwa, trzy zdania: kraj, czy chodzi o mieszkanie, o lokal handlowy czy o współpracę, i jak się odezwać. Odpowiedź przychodzi od osoby, która prowadzi ten rynek, a nie z biura sprzedaży.