Qué significa un promotor de ciclo completo para quien compra la vivienda

Ciclo completo es una expresión de nuestro lado de la mesa: describe cómo está organizada una promotora y no dice nada sobre la ventana de una cocina. Aun así cambia algo que el comprador nota, así que merece la pena decirlo en llano.

La cadena que hay detrás de una vivienda

Una vivienda es el final de una cadena larga. Alguien compra el solar y comprueba qué permite construir encima el planeamiento. Alguien lo convierte en un proyecto que puedan firmar unos técnicos. Alguien construye, acomete los servicios y resuelve la primera ocupación. Alguien vende, entrega las llaves con un acta y después mantiene vivo el territorio cuando los vecinos ya están dentro.

En el reparto habitual cada eslabón está en manos de una sociedad distinta: un inversor dueño del suelo, un estudio que dibuja, una contrata general, una agencia que vende y un administrador de fincas elegido por alguien a quien el comprador no conoció. Todos pueden ser competentes y el edificio puede seguir siendo difícil de habitar, porque nadie responde del conjunto.

La ley española sí pone nombre a quien responde. La Ley de Ordenación de la Edificación define a los agentes de la edificación y hace que el promotor responda solidariamente frente al comprador en los tres plazos de garantía: usted no tiene que averiguar cuál de ellos falló. Por eso importa si ese promotor es además quien dibujó, quien construyó y quien se queda con el patio.

Ciclo completo significa que esos eslabones están en una sola empresa. Compramos el solar, escribimos el concepto y el proyecto, construimos, vendemos, recibimos el edificio y seguimos desarrollando el territorio después. Cuando el comprador pregunta, hay una sola dirección donde preguntar.

Por qué las costuras importan más que los eslabones

Casi todo lo que sale mal en un edificio sale mal en una costura y no dentro de un eslabón. Un material se sustituye en obra por otro más barato que se comporta distinto. En España esas costuras se vigilan por su nombre: la memoria de calidades va como anexo del contrato, y la cláusula de sustitución debería decir quién decide qué es equivalente.

Cuando los encargos pertenecen a una sola empresa, esas costuras son internas. Una sustitución la aprueba la misma gente que venderá el bloque siguiente en la misma calle y responderá de este después. No es la garantía de un edificio sin defectos, y no la ofrecemos como tal: es un cambio de incentivos, que dura más que una promesa. El contrapeso honesto: menos partes independientes son menos ojos independientes, así que pida la nota simple y lleve el contrato a su abogado.

Qué pasa cuando se vende el último piso

La prueba más clara del modelo es qué hace el promotor cuando ya no le queda nada que vender. Una empresa cuya intervención acaba en la última firma no tiene nada en juego en el patio de dentro de unos años. Una que sigue desarrollando el territorio, y que venderá la fase siguiente en el mismo solar, mira el mismo patio que los vecinos.

El calendario legal conviene leerlo al revés. Los plazos de la LOE —diez años para los daños que afectan a la estabilidad, tres para la habitabilidad y uno para los defectos de acabado— se cuentan desde el acta de recepción de la obra, que firman promotor y constructor al terminar, y no desde el día en que usted recibe las llaves: si entre una y otra pasan ocho meses, el año de acabados ya va mediado.

Pida esa fecha por escrito, y pida el Libro del Edificio: planos del estado final, instrucciones de mantenimiento, boletines y certificado energético. Es el documento con el que la comunidad reclamará cuando ninguno de los que firmaron siga en la obra, y un promotor que se queda gestionando el barrio tiene un motivo propio para que esté completo.

Por eso el patio se proyecta con el edificio y no como jardinería del final, y por eso importa la planta baja: el local de debajo de la casa lo alquila la misma empresa que vendió el piso de arriba, y un escaparate vacío es nuestro problema antes que el de nadie.

Preguntas que conviene hacer cuando el ciclo está repartido

Un ciclo repartido no es motivo para irse: muchos buenos edificios los hacen empresas separadas que cooperan bien. Pero obliga a saber quién tiene cada eslabón, y un vendedor que no contesta rápido ya dice algo:

• Quién es el promotor, y si figura como titular del solar en la nota simple.
• Quién construye, y qué relación societaria tiene con quien vende.
• Si está concedida la licencia de edificación, y por qué ayuntamiento.
• A qué cuenta especial van los pagos, y quién emite el aval o el seguro.
• Qué fecha llevará el acta de recepción, y quién entrega el Libro del Edificio.
• Quién mantiene el patio, y si hay una fase siguiente en el solar.

La cuarta es la que protege más dinero y la que menos se pregunta. Desde que hay licencia de edificación, el promotor que cobra cantidades a cuenta del precio debe ingresarlas en una cuenta especial separada y entregar al comprador un aval o un seguro individual por lo entregado, más los intereses de la norma. Exija el certificado por cada pago.

Donde nuestro modelo cambia algo es justo ahí: el comprador tiene una contraparte en lugar de una cadena. La organización que firma el contrato es la que dibujó, la que construye, la que responde del defecto comunicado el tercer año y la que mantiene el patio después.

Por último: pida direcciones en lugar de infografías, y vaya a verlas. SAVO está en el mercado desde 2006, con 320 000 m² construidos y 3 920 viviendas que ya tienen propietario; en Vilna y en la región de Kiev hay edificios terminados por cuyos patios se puede pasear. Las preguntas van a [email protected].

Esto es información general, no asesoramiento jurídico. Revise su contrato con su notario o su abogado antes de firmar.